Los alquileres aumentaron más que la inflación, pero cayó la rentabilidad

La suba del dólar y del precio de venta del metro cuadrado en CABA provocó una caída de rentabilidad del 10% respecto de 2017, 15% respecto de 2016 y 22% respecto de 2015.

En lo que va del año, el peso acumuló una depreciación de alrededor del 50 por ciento, mientras que el precio de venta del m2 en CABA creció un 5,4 por ciento. Esto produjo una caída en la rentabilidad de los alquileres, según un informe realizado por Properati y la consultora Oikos Buenos Aires.

Si bien durante los primeros meses de 2016, como producto de la devaluación del peso a la salida del cepo cambiario, la rentabilidad mostró una fuerte caída, dado que los alquileres se movieron muy por debajo del tipo de cambio, y, por ende, del precio pesificado del m2 en CABA, entrado el año 2017, la situación se fue acomodando, y los alquileres le ganaron al dólar, recomponiendo la rentabilidad en moneda dura, todo en un contexto de una relativa paz cambiaria. Pero el inicio de 2018 llegó con un profundo cambio de tendencia. El tipo de cambió acumuló una depreciación de alrededor del 50% en la primera mitad del año.

Si se tienen en cuenta los números de los últimos 12 meses –los cálculos se registran hasta mayo de 2018– del Índice Precio Alquileres (IPA), este registra un alza del 32,5 por ciento, sin embargo, sigue por debajo de la depreciación del tipo de cambio oficial, que se ubica en el 51,6 por ciento. En tanto, durante el mismo período, el Índice de Precios al Consumidor (IPC) reportó un aumento acumulado del 26,2 por ciento.

“Alquilando hoy se obtiene alrededor de un 22 por ciento menos en dólares que en diciembre 2015, 15 por ciento menos que 12 meses atrás y un 10 por ciento por debajo de la renta en dólares a diciembre de 2017”, explica Gabriel Gruber, CEO de Properati.

Desde diciembre de 2015 a mayo de este año, el IPA refleja un crecimiento del 113 por ciento. Según el estudio, la caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares, que ocurrió durante 2016, se revirtió en 2017 debido a la desaceleración del proceso inflacionario. En diciembre de 2017, el Índice de rentabilidad del IPA se encontraba en el 4,9 por ciento, lo que marcaba una caída del 12 por ciento respecto a las cifras reportadas durante el mes de asunción de Mauricio Macri como presidente.

A pesar de que la rentabilidad de los alquileres viene creciendo por encima de la inflación en los primeros meses del año, según afirma Juan Ignacio Fernández, co-fundador de Oikos Buenos Aires, para 2018 el panorama no parece alentador. “Se espera una inflación de alrededor del 30 por ciento y una depreciación del tipo de cambio que está superando y va a superar esa cifra”, destaca el informe. Y pronostica: “Se espera que los alquileres medidos en moneda dura se vean licuados durante este año, recortando la rentabilidad en dólares”.

Los números: acumulados desde diciembre 2015
Como se puede apreciar gráficamente, el IPA (Índice Precio Alquileres CABA Properati-Oikos BsAs) refleja un aumento del 113% en el acumulado desde diciembre de 2015 a mayo de 2018. Así, el aumento del IPA se ubicó 22 puntos porcentuales por encima de la variación acumulada del IPC Nacional y casi en línea con el aumento del tipo de cambio, que acumularon alzas del 91% y 110% a mayo 2018, respectivamente.
De todos modos, cabe mencionar que la tendencia mostrada desde el inicio del año se mantiene: un tipo de cambio depreciándose a un ritmo muy por encima del IPA (índice de alquileres) y de la inflación.

“Entonces, la pérdida de poder adquisitivo del peso por la corrida cambiaria, sumado al avance en moneda dura del precio de venta del m2 en CABA (+5,4% acumulado) como producto de un shock de demanda de inmuebles por el auge de los créditos UVA, se tradujo en una fuerte caída en la rentabilidad de los alquileres, incluso a pesar de que los mismos vienen avanzando por encima de la inflación en lo que va de 2018, tal como lo refleja el IPA (Índice de Precios de Alquileres -Properati y Oikos Bs As)”, explica Fernández.

“Luego del salto del tipo de cambio de comienzos de 2016, que se tradujo en una aceleración del proceso inflacionario, y a su vez, una caída en el nivel de actividad, todo en un contexto de caída del poder de compra en términos reales, la inflación efectiva terminó siendo sustancialmente superior a la esperada al momento de la firma de los contratos de alquiler, dándose un fenómeno de sorpresa inflacionaria”, agrega Fernández.

Con todo, la contracción de la masa salarial le puso un techo a los incrementos en los alquileres durante 2016, lo que provocó una significativa caída de la rentabilidad, tanto en términos reales como en dólares. Este proceso se revirtió en 2017, ya que la inflación se desaceleró sobremanera (desde máximos interanuales que superaron el 40% a mediados de 2016, hasta el casi 25% interanual registrado en diciembre 2017, similar a los niveles actuales a mediados de 2018).

Esto, junto con la recuperación cíclica de la economía, se ha traducido en una recuperación de los salarios reales, otorgándole un cierto margen a los dueños para compensar en 2017, con aumentos por encima de la inflación y la depreciación del tipo de cambio, la pérdida de rentabilidad relativa sufrida durante 2016.

Expectativas para 2018

Para 2018, se espera una inflación de alrededor del 30%, una depreciación del tipo de cambio que está superando y va a superar ampliamente esa cifra, principalmente como resultado de un cambio en las expectativas del mercado, cuestión agravada por la trayectoria ascendente de las tasas americanas, la sequía y algunas turbulencias en países de la Eurozona.

En consecuencia, el escenario base es de un tipo de cambio muy de punta (que ya lleva una depreciación acumulada de más del 50%), por lo que se espera los alquileres medidos en moneda dura se vean licuados durante este año, recortando la rentabilidad en dólares.

Por otra parte, Gabriel Gruber, CEO de Properati, afirma que al esperarse este aumento de los alquileres por sobre la inflación, toman aún más relevancia los créditos hipotecarios en UVAs, que ya vienen ofreciendo primeras cuotas más bajas que los alquileres promedio.

Cabe mencionar que la última escalada del tipo de cambio ha generado y continuará generando ruido en el mercado de hipotecas. La repentina depreciación ha dificultado el cierre de numerosas operaciones de compra-venta para aquellos que tenían préstamos otorgados pero no cobrados. El motivo: los precios de los inmuebles, al estar atados a la moneda americana, quedaron descalzados con esos préstamos otorgados pero no pagados, que son en moneda local, y que a su vez demoran algunos meses en ser desembolsados en la cuenta del tomador del crédito.