Nuevo boom inmobiliario al suroeste: la mayor cantidad de departamentos a estrenar están en las Comunas 9 y 10

Son datos oficiales del cuarto trimestre del año pasado.

Son datos oficiales del cuarto trimestre del año pasado.

La Dirección General de Estadística y Censos del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (Ministerio de Economía) informó que sobresale la sobrerrepresentación de departamentos a estrenar en alquiler en la Comuna 9 (Mataderos, Liniers y Parque Avellaneda) y la Comuna 10 (Floresta, Monte Castro, Vélez Sarsfield, Versalles, Villa Luro y Villa Real), situación que “podría indicar un nuevo impulso del mercado en el área”.

Las unidades a estrenar representaron el 14,4% del total de publicaciones del trimestre. Es “un guarismo bajo para la serie”, teniendo en cuenta una incidencia media del 16,2% para todo 2017. En 2010 y 2011, en promedio, más de 2 de cada 10 unidades ofertadas para alquiler correspondieron a nuevas edificaciones.

Al tener en cuenta la distribución de la oferta de departamentos en alquiler por cantidad de ambientes según comuna, se observa una clara sobrerrepresentación de las unidades más amplias –de 4 y 5 ambientes– en el norte de la Ciudad (Comunas 2 –Recoleta–, 13 –Belgrano y Núñez– y 14 –Palermo–), junto a la Comuna 1. En particular en la Comuna 2, la incidencia de los departamentos de 4 y 5 ambientes superó por 7,2 puntos porcentuales –p.p.– la participación media de este segmento en el total.

Por el contrario, la Comuna 9 –Liniers, Mataderos y Parque Avellaneda– junto a la 4 –Barracas, Boca, Nueva Pompeya y Parque Patricios– y la 11 –Villa del Parque, Villa Devoto, Villa Gral. Mitre y Villa Santa Rita– mostraron muy poca oferta relativa de departamentos de más de 3 ambientes. Se trata mayormente de barrios con preponderancia de casas por sobre departamentos; donde la oferta de éstos corresponde a nuevas edificaciones de pocos pisos y unidades pequeñas. Asimismo, se observa que la Comuna 12 –Coghlan, Saavedra, Villa Pueyrredón y Villa Urquiza– y la 3 presentaron una mayor representación de monoambientes en alquiler entre octubre y diciembre, totalizando el 27,4% y 26,9%, respectivamente, versus el 23,0% promedio.

Por otra parte, este estudio informa que hubo “un incremento en el precio del metro cuadrado en alquiler, que promedió un 36,4% para los monoambientes usados, un 35,1% para los departamentos de 2 ambientes usados y 37,2% para las unidades usadas de 3 ambientes”.

Se trata de subas interanuales muy superiores a la variación de los precios estimada por el Índice de Precios al Consumidor de la Ciudad de Buenos Aires (IPCBA) que acumuló, hasta diciembre, un alza del 26,1%1. Esta situación confirma la tendencia por tercer período consecutivo, luego de un lapso de cuatro trimestres (entre el segundo de 2016 y el primero de 2017) en donde la marcha de los precios había superado el incremento en los valores de alquiler”, explican fuentes oficiales.

“Por barrio, los precios más elevados computados para los monoambientes usados se verificaron en Recoleta ($ 7.802) y Núñez ($ 7.761); en tanto, los departamentos de menor valor se observaron en Flores ($ 6.059) y Villa Pueyrredón ($ 6.145). Para el caso de los usados de 2 ambientes, los mayores precios correspondieron a unidades de Palermo ($ 11.145) y Saavedra ($ 11.026); en Vélez Sarsfield ($ 7.671) y Liniers ($ 7.672) se encontraron las rentas medias más bajas. Para un departamento de 3 ambientes usado, Puerto Madero ($ 24.013) y Palermo ($ 17.397) constituyeron los barrios más costosos; en el otro extremo se posicionaron Floresta ($ 11.759) y Villa Luro ($ 11.964)”, añaden.

En cuanto a la composición de la oferta de departamentos en alquiler, una gran parte estuvo constituida por unidades de 2 ambientes, las cuales alcanzaron el 43,8% del total de las publicaciones efectuadas en el período. Es para destacar que el segmento de 3 ambiente (23,7%) superó en peso al conjunto de los departamentos de 1 ambiente (23,0%). Desde 2015 a la actualidad, se verifica una incidencia creciente de los monoambientes dentro del total de publicaciones en alquiler. Es así que, entre 2010 y 2014, la participación promedio del subconjunto rondó el 20,2% (con escasa variabilidad), para ascender al 23,8% en 2015 y totalizar un 22,9% en 2016. En 2017, el peso medio de las unidades de 1 ambiente fue del 23,9%, indica el informe oficial.

 

Los departamentos usados de 1 a 3 ambientes constituyen el segmento más importante del mercado de alquiler en la Ciudad de Buenos Aires. Los departamentos de 3 ambientes fueron los que incrementaron su valor en mayor proporción (37,2% interanual), alcanzando, en promedio, $ 15.311 para una unidad base de 70 m2 . Las unidades de 1 ambiente le siguieron con una evolución positiva muy cercana, del 36,4%, y las de 2 ambientes mostraron una suba levemente menor, del 35,1%: así, los monoambientes se valuaron en $ 7.028 –para 30 m2 – y los departamentos de 2 ambientes en $ 9.621 –para una unidad base de 43 m2 –. Por su parte, el tamaño promedio se ubicó dentro del parámetro histórico de cada segmento y alcanzó, en el trimestre, 32 m2 para los monoambientes, 42 m2 para los 2 ambientes y 69 m2 para los 3 ambientes. Asimismo, las unidades de 2 dormitorios fueron las más antiguas (32 años); en tanto el segmento de 1 ambiente constituyó el más nuevo, con una media de 20 años de antigüedad.

Precio promedio mensual (pesos) de departamentos en alquiler de 2 ambientes usados (en base a 43 m2) por barrio y variación porcentual interanual. Barrios seleccionados. Ciudad de Buenos Aires. 4to. trimestre.
Años 2016/2017