Ocho claves sobre el nuevo proyecto de ley para regular alquileres en la Ciudad

Organizaciones estatales y de la sociedad civil piden que se trate en la Legislatura porteña para generar condiciones más justas en la relación entre locador y locatario.

La Asociación Civil por la Igualdad y la Justicia (ACIJ), la agrupación barrial La Boca Resiste y Propone (Comuna 4), la Asociación Civil Inquilinos Agrupados, el Centro de Estudios Legales y Sociales (CELS), el Ministerio Público de la Defensa de la Ciudad de Buenos Aires y la Dirección de Acceso a la Justicia del Ministerio Público Fiscal de la Nación presentaron un proyecto de ley en la Legislatura porteña para mejorar las condiciones de acceso a la vivienda en condición de alquiler.

Este proyecto, producto del consenso entre estas organizaciones estatales y de la sociedad civil, busca generar condiciones más justas en la relación entre locador y locatario. Según datos oficiales, Buenos Aires es la Ciudad con mayor proporción de inquilinos en todo el país. En 2015 más del 35% de los hogares porteños es inquilino. 15 años atrás, ese porcentaje era del 22%. En un contexto de aumento de la demanda y de regulación insuficiente, los inquilinos se someten a condiciones abusivas y en muchos casos ilegales impuestas por inmobiliarias y propietarios. En otros casos, la dinámica excluyente con la que funciona este mercado tiene como consecuencia la imposibilidad de acceder al mercado de alquileres.

“El funcionamiento del mercado de alquileres se encuentra regulado a nivel nacional por el Código Civil y Comercial y en la Ciudad, a través de la ley 2340/07. Se trata de regulaciones parciales e insuficientes, que no dan cuenta de la asimetría que existe entre quien necesita acceder a una vivienda y quien es propietario de un inmueble”, exponen los fundamentos del proyecto.

Las entidades impulsaras del proyecto afirman que el mercado inmobiliario en su casi totalidad desconoce el único artículo que involucraba directamente la comisión sobre contratos de locación de vivienda única y familiar, el cual establece el monto máximo de 4.15% para el cobro de la comisión en contratos.

En cambio “a la hora de firmar los contratos solicitaban entre 1 mes y medio y dos de comisión”. De hecho, el Colegio Único de Corredores de la Ciudad de Buenos Aires (CUCIBA), que tiene como función controlar el cumplimiento de la ley, “desconocía este punto hasta que tomó estado público, e incluso llegó a una instancia judicial para ser reafirmado por la Cámara en lo Contencioso Administrativo y Tributario de la Ciudad de Buenos Aires -Sala I, que además condenó a CUCICBA a ejercer un control integral adecuado sobre sus matriculados, con miras a evitar que se repitan este tipo de cobros ilegales”.

Estas son las ocho claves del proyecto:

1.- Eximición total a inquilinos del pago de comisiones inmobiliarias
El proyecto prevé eximir totalmente del pago de comisión inmobiliaria a los inquilinos, y establece un tope del 4,15% del monto total del contrato sobre la que se cobre a los propietarios.

2.- Oficinas comunales de atención al público y certificación gratuita de firmas
La propuesta también crea oficinas de asesoramiento y atención al público en cada comuna, que a su vez certificarán en forma gratuita las firmas de los contratos de alquiler.

3.- Informes de dominio gratuito
El proyecto prevé también que se entreguen en forma gratuita los informes de dominio que se soliciten para la celebración de contratos de locación.

4.- Sistema de sustitución de garantías para inquilinos
Para los inquilinos que trabajan en el Estado de la Ciudad se implementa un “Sistema de Pago Asegurado”, por el que podrán optar en reemplazo de la garantía propietaria quienes suscriban contratos de alquiler, que asegura más eficazmente el cobro a los propietarios, al mismo tiempo que facilita el acceso a la vivienda a los inquilinos.

Al mismo tiempo, se prevé que este sistema pueda extenderse a inquilinos en relación de dependencia en el Estado de la Ciudad, así como de empresas privadas, y se dispone la creación de un sistema alternativo que permita que los trabajadores informales y monotributistas el acceso a garantías que les permitan alquiler.

5.- Prevención de la discriminación contra inquilinos
El proyecto establece que las negativas a alquilar un inmueble por factores como etnia, nacionalidad, religión, sexo, ocupación, composición familiar, y la exigencia de que las garantías sean de un familiar directo son “actos discriminatorios” en el marco de las leyes locales y nacionales que los sancionan (ley 5.261 y ley 23.592).

6.- Contrato modelo de alquiler
Se propone un contrato modelo de alquiler de referencia, que elimina las cláusulas abusivas en perjuicio de los inquilinos que suelen incluir los contratos tipo que proponen las inmobiliarias, y se incluye la obligación del Poder Ejecutivo de establecer un sistema de difusión e incentivos para que este modelo sea utilizado.

7.- Campaña masiva sobre derechos del inquilino
Entre sus disposiciones, el proyecto obliga al Poder Ejecutivo a implementar una campaña masiva de difusión de los derechos de los inquilinos y de los canales institucionales existentes para denunciar incumplimientos

8.- Comisión especial para elaboración de propuesta integral
Finalmente, se propone crear una comisión interdisciplinaria entre organismos estatales con competencia en la materia y organizaciones especializadas o del sector, para la elaboración de una propuesta integral en la materia.

Los fundamentos del proyecto de ley exponen: En la Ciudad de Buenos Aires el acceso a una vivienda vía inquilinato es la opción que más ha crecido durante los últimos quince años en detrimento de la adquisición del inmueble. Actualmente el 35% de los hogares alquilan su vivienda y solo el 50%1 es propietario de la misma. Según datos censales, para el año 2001, el 70% era propietario y el 22,2% era inquilino”.