El mercado de alquileres temporarios en la Ciudad de Buenos Aires atraviesa un proceso de reconfiguración, con una creciente migración de inversores hacia el segmento estudiantil en busca de mayor estabilidad, menor rotación y costos operativos más bajos. La tendencia surge en un contexto de saturación en zonas tradicionales del alquiler turístico y una demanda sostenida de alojamiento por parte de estudiantes.

Actualmente, la ciudad cuenta con unas 24.267 unidades activas destinadas al alquiler temporario. Si bien durante años plataformas como Airbnb impulsaron una alta rentabilidad en el segmento turístico, especialistas del sector advierten que ese escenario comenzó a moderarse, especialmente en áreas con alta concentración de oferta como Palermo (Comuna 14), consigna Clarín.

En paralelo, Buenos Aires se consolidó como un polo educativo regional. Según el ranking QS de Mejores Ciudades Estudiantiles 2026, la capital argentina escaló hasta el puesto 32 a nivel global. Cada año, cerca de 200.000 estudiantes del interior del país y del exterior llegan a la ciudad, generando una demanda constante de soluciones habitacionales flexibles.

Analistas inmobiliarios coinciden en que el alquiler orientado a estudiantes funciona como un punto intermedio entre el alquiler tradicional y el turístico. Aunque la renta bruta del alquiler temporario puede alcanzar el 7,39% anual frente al 6,57% del alquiler convencional, esa diferencia tiende a reducirse al considerar costos de gestión, mantenimiento y comercialización asociados al modelo turístico.

En este contexto, la previsibilidad gana peso frente a la rentabilidad potencial. Los contratos estudiantiles, que suelen extenderse entre 9 y 12 meses en línea con el ciclo académico, permiten reducir la rotación de inquilinos y los costos asociados, como limpieza, reposición de insumos y gestión de reservas.

Empresas del sector de co-living señalan que la permanencia promedio de los residentes ronda los nueve meses, lo que posibilita niveles de ocupación superiores al 85%, significativamente más estables que los del alquiler por noche. Además, la menor dependencia de plataformas como Booking.com contribuye a reducir los costos comerciales.

En cuanto a la localización, si bien barrios como Palermo y Recoleta (Comuna 2) continúan siendo demandados, especialistas destacan que los mejores márgenes de rentabilidad se encuentran en zonas con valores de ingreso más accesibles y alta densidad estudiantil, como Almagro (Comuna 5) Balvanera (Comuna 3), San Telmo y el Centro (Comuna 1). También se identifican oportunidades en el corredor norte, particularmente en Núñez (Comuna 13), Villa Urquiza y Coghlan (Comuna 12), por su cercanía a universidades.

El cambio en la demanda también redefine las características de las unidades. Los estudiantes priorizan la funcionalidad por sobre las amenidades: conexión Wi-Fi de calidad, espacios de estudio y servicios como laundry se posicionan como requisitos clave frente a propuestas más orientadas al turismo.

Especialistas coinciden en que este viraje no responde únicamente a factores coyunturales, sino a un cambio estructural en el mercado. La combinación de demanda sostenida, mayor previsibilidad y modelos de gestión más eficientes posiciona al alquiler temporario para estudiantes como uno de los segmentos con mayor proyección dentro del real estate porteño.