La Dirección General de Interpretación Urbanística (DGIUR) de la Ciudad de Buenos Aires aprobó la Disposición N° 851/DGIUR/26, marcando el inicio de la etapa de recuperación definitiva para el inmueble de la avenida Olazábal 3432, en el límite de Belgrano y Coghlan. El dictamen otorga la Factibilidad Urbanística para la puesta en valor y reconversión de la estructura, un gigante de hormigón que durante más de veinte años funcionó como el “Elefante blanco” de Belgrano R debido a su estado de parálisis constructiva y su prolongado historial de conflictividad social.

El proyecto privado, que cuenta con el visto bueno del Consejo Asesor del Plan Urbano Ambiental (COPUA), apunta a consolidar la estructura existente para transformarla exclusivamente en un edificio de Vivienda Colectiva. De esta manera, el Gobierno de la Ciudad busca mitigar de forma definitiva un pasivo urbano adverso que afectó la convivencia del barrio durante décadas.

La reactivación de la torre de Olazábal al 3400 (Sección 039, Manzana 026, Parcela 001k) se produce un año y medio después de que el Poder Ejecutivo porteño lograra destrabar la situación del predio. En enero de 2025, la Policía de la Ciudad ejecutó una orden judicial de desalojo en el edificio, el cual se encontraba usurpado por más de 20 años y albergaba en su interior a unas 45 personas que debieron ser reubicadas por los equipos del Ministerio de Desarrollo Humano y Hábitat a través de programas de asistencia habitacional.

Aquel operativo, encabezado por el Jefe de Gobierno, Jorge Macri, dio respuesta a un reclamo histórico de los residentes de la Comuna 13. El deterioro del “elefante blanco” era tal que, ya en enero de 2023, la Guardia de Auxilio porteña había tenido que clausurar preventivamente desde el sexto piso hacia arriba y la totalidad de los balcones por fallas de seguridad estructural. Tras el desalojo y el tapiado de la propiedad, la reciente aprobación urbanística abre la puerta para que el sector privado resuelva definitivamente la anomalía edilicia de la cuadra.

Al encontrarse emplazado en la Urbanización Determinada Específica U28 – Belgrano R, el proyecto debe someterse a regulaciones de protección paisajística sumamente estrictas. En esta zona residencial, las construcciones nuevas tienen un tope de altura de entre 8,80 y 11,80 metros para preservar las características de baja densidad del barrio.

Sin embargo, dado que la estructura de Olazábal cuenta con planos aprobados en mayo de 1966, la Ciudad le reconoció los derechos volumétricos preexistentes a la constructora bajo condiciones rigurosas:

Volumetría congelada: Se autoriza a mantener la altura original del esqueleto, que alcanza un plano límite de 42,50 metros (46,70 metros contemplando la sala de máquinas), pero se prohíbe ampliar un solo metro cúbico el edificio hacia el exterior.

Prohibición comercial: Al adecuarse a la zona U28, el edificio será netamente residencial. No se permite la apertura de locales comerciales.

Estacionamiento obligatorio: Por la cantidad de departamentos, el proyecto debe incorporar 51 cocheras para autos y 135 espacios para bicicletas. La norma permite que se resuelvan fuera del lote mediante el formato de servidumbre si el subsuelo actual no da abasto.

Para que la constructora pueda iniciar efectivamente las obras, la Disposición otorgada por la directora general de la DGIUR, Sandra Gayone, establece que el desarrollo deberá validar una serie de requisitos ambientales de última generación.

Entre ellos, el 50% de la azotea de la torre deberá ser destinada a una cubierta verde con plantas nativas para mitigar el efecto de isla de calor y habilitar el nuevo sistema de ascensores. Asimismo, la superficie descubierta del contrafrente del lote tendrá que preservarse íntegramente como suelo absorbente para evitar problemas de saturación hídrica en la manzana, y se exigirá un sistema de ralentización que regule el volcado de agua de lluvia a los pluviales públicos.

Con la firma de la Disposición, los propietarios cuentan con un plazo legal de 180 días hábiles para presentar la documentación definitiva y comenzar los trabajos que harán desaparecer el último vestigio del esqueleto abandonado de Belgrano.