Con el objetivo de aportar claridad a un mercado caracterizado por la dispersión de valores, se presentó el Índice M2 Real, un indicador estadístico que releva los precios promedios efectivos de venta por metro cuadrado en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA). El estudio es elaborado a partir de los datos provistos por la red de oficinas adheridas a la marca REMAX, cuenta con el análisis metodológico y técnico de la Universidad del CEMA (UCEMA) y dispone del respaldo de la firma especializada Reporte Inmobiliario.

De acuerdo con los creadores del proyecto, el índice busca ofrecer una referencia del valor real promedio de las propiedades y su evolución temporal, contrastando los precios de cierre de las negociaciones frente a los valores de publicación en los portales inmobiliarios. Hasta la fecha de este informe, estos datos analizados sobre transacciones concretas pertenecían al ámbito interno de gestión de las oficinas y ahora se han hecho públicos de manera regular.

Metodología del análisis

Para la confección del índice se procesó una base de datos de operaciones localizadas exclusivamente en CABA. El diseño estadístico toma en cuenta variables homogéneas como el barrio o localidad de la transacción, la cantidad de ambientes del inmueble, el mes de la operación, la cantidad de metros cuadrados y el precio final pactado en dólares estadounidenses.

Durante el procesamiento a cargo de la UCEMA se procedió a separar las operaciones, ordenarlas cronológicamente y por rangos de precios, y aplicar filtros estadísticos para eliminar distorsiones causadas por datos atípicos. Asimismo, se aclaró que en determinados periodos de la serie histórica (como abril y mayo de 2020) algunos resultados fueron descartados debido a la parálisis casi total de la actividad por el aislamiento social preventivo.

Comportamiento del mercado general (2020 – 2026)

Los datos consolidados del metro cuadrado general en CABA reflejan una tendencia hacia la estabilización de precios tras un periodo de fluctuaciones marcado por el ciclo económico de los últimos seis años:

• Valores recientes (Primeros meses de 2026): El año comenzó con un valor general promedio de USD 2.146 por metro cuadrado en enero. Tras registrar leves variaciones a la baja en febrero (USD 2.111), marzo (USD 2.116) y abril (USD 2.084), el promedio general de cierre se ubicó en USD 2.200 en mayo de 2026.
• Margen de negociación: El porcentaje de descuento promedio aplicado sobre el precio publicado se mantuvo estable durante los primeros cinco meses de 2026, oscilando en una franja estrecha de entre el -4,43% y el -5,14%.

Al analizar la serie histórica, el informe permite observar el comportamiento del mercado inmobiliario desde el inicio de la pandemia:

• Periodo 2020 – 2021: En enero de 2020, previo al impacto del COVID-19, el metro cuadrado efectivo promediaba los USD 2.184, con una brecha respecto al precio publicado del -8,25%. Hacia fines de 2021, el valor general se ajustó a la baja, cerrando diciembre de ese año en USD 1.857 y un porcentaje de contraoferta del -7,00%.
• Piso histórico (2022 – 2023): Durante 2022 y 2023 el sector registró sus valores por metro cuadrado más bajos. La cotización mínima de la serie general se constató en septiembre de 2023, cuando el valor real se contrajo hasta los USD 1.663 por metro cuadrado.
• Recuperación (2024 – 2025): A partir del año 2024 se revirtió la tendencia a la baja. El valor del metro cuadrado general inició 2024 en USD 1.706 y finalizó diciembre de ese año en USD 2.029. El incremento se sostuvo a lo largo de 2025, periodo en el que los promedios mensuales fluctuaron por encima de los USD 2.100, alcanzando los USD 2.178 en diciembre de 2025.

Comportamiento según la tipología de ambientes

El Índice M2 Real también discrimina el comportamiento de los valores de acuerdo con la distribución y las dimensiones de las unidades de departamentos al mes de mayo de 2026:

• Departamentos de 1 ambiente: El segmento de monoambientes registró un precio efectivo promedio de USD 2.327 por metro cuadrado en mayo de 2026. La diferencia promedio entre el valor de cierre y el publicado fue del -4,76%.
• Departamentos de 2 ambientes: Esta tipología exhibió un valor promedio de USD 2.174 por metro cuadrado durante mayo de 2026. El margen de negociación promedio para estas unidades se fijó en -4,59%.
• Departamentos de 3 ambientes: Para las unidades de tres ambientes, el valor por metro cuadrado se situó en USD 2.186 en mayo de 2026, con una brecha de negociación promedio respecto del precio de publicación del -4,82%.

Los resultados del informe técnico evidencian que el margen de regateo actual se encuentra en niveles inferiores a los observados en 2020 y 2021, lo que denota una mayor convergencia entre las expectativas de los vendedores al publicar y los valores de aceptación de la demanda en el mercado de la Ciudad de Buenos Aires.