La legisladora porteña Bárbara Rossen (Fuerza por Buenos Aires) presentó un proyecto de Ley para crear el distrito especial “Antiguo Colegiales” (Comuna 13) con el objetivo de preservar el perfil urbano, arquitectónico y social de un sector del barrio de Colegiales que, según advierte, se encuentra bajo creciente presión inmobiliaria.

El proyecto delimita un polígono comprendido entre las avenidas Federico Lacroze, Álvarez Thomas, Forest y Elcano, y plantea desafectarlo de las actuales normas generales de edificabilidad del Código Urbanístico. En su lugar, se propone incorporarlo como una “Urbanización Determinada” (Distrito U), con reglas específicas que prioricen una densidad media-baja y un desarrollo acorde a la identidad histórica del área.

En los fundamentos, la autora señala que el sector posee características distintivas construidas a lo largo del tiempo, con predominio de viviendas bajas —muchas tipo PH—, calles arboladas y comercios de cercanía. Este tejido urbano, originado a fines del siglo XIX con la expansión ferroviaria, se mantuvo relativamente estable, a diferencia de otras zonas cercanas que atravesaron procesos de urbanización más intensiva.

Sin embargo, Rossen advierte que esa estabilidad se encuentra hoy amenazada. “La asimetría normativa con los distritos vecinos consolidados pone en riesgo su tejido histórico”, sostiene el texto, en referencia a áreas cercanas como Nuevo Colegiales (U20), Belgrano R (U28) y el desarrollo del ex playón ferroviario (U66), que cuentan con regulaciones específicas.

El proyecto divide el nuevo distrito en cinco zonas con distintos niveles de densidad y usos:

Zona 1: residencial de densidad media, con mayor presencia de comercios y servicios.
Zona 2: núcleo de baja densidad, con fuerte valor patrimonial.
Zona 3: áreas sobre avenidas, donde se permite mayor altura y mixtura de usos.
Zona 4: Pasaje Corregidores, con perfil residencial bajo.
Zona 5: entorno de la Plaza San Miguel de Garicoits, destinado a uso público.

En cuanto a la edificabilidad, se establecen límites claros de altura: hasta 9 metros en zonas de baja densidad, 11,60 metros en áreas medias y 22,80 metros en corredores de mayor intensidad. Además, se restringe la posibilidad de utilizar excepciones previas para justificar nuevas construcciones de mayor escala, una práctica habitual en desarrollos recientes.

Uno de los ejes centrales de la iniciativa es evitar que edificios fuera de escala, ya existentes en el barrio, sienten precedentes para futuras construcciones más altas. En ese sentido, el proyecto excluye la aplicación de normas de “completamiento de tejido”, que suelen habilitar incrementos de altura en función del entorno construido.

Al mismo tiempo, la propuesta permite la subdivisión de parcelas y admite ciertos desarrollos, aunque dentro de límites definidos, buscando equilibrar crecimiento urbano con preservación.

La iniciativa surge, según se detalla, a partir de reclamos de vecinos que buscan proteger la “memoria e identidad” del sector frente a nuevas urbanizaciones. La denominación “Antiguo Colegiales” apunta precisamente a reforzar ese carácter histórico en contraste con desarrollos más recientes.